Eierseksjonering

Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en av flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen.

Seksjonseieren eier ikke selve bygningen eller lokalet.

Han har

-    eiendomsrett til en ideell andel av hele eiendommen og

-    enerett til å bruke en bestemt bruksenhet (bolig eller lokale). 

En bruksenhet er arealet innenfor lokalets eller boligens grensevegger, evt.. med tillegg av tilleggsarealer andre steder i bebyggelsen eller på tomten, jf § 6 første ledd. En bruksenhet skal bestå av en hoveddel og kan ha en eller flere tilleggsdeler.

Seksjoneringsbegjæringen

Begjæringen skal leveres på godkjent blankett og skal inneholde

-   eiendommens betegnelse gårdsnummer (gnr), bruksnummer (bnr) og evt festenummer (fnr)

-   formålet for den enkelte seksjon; enten boligseksjon (B), næringsseksjon (N), samleseksjon bolig (SB) eller samleseksjon næring (SN).

Hvis begjæringen omfatter en eller flere tilleggsdeler i bebyggelsen, angis det ved B (bygning). Tilsvarende med en G (grunn) hvis en bruksenhet omfatter deler av tomten og BG hvis den omfatter tilleggsarealer både i bebyggelse og av tomten.    

Begjæringen, situasjonskartet og plantegninger skal sendes i 3 – tre eksemplarer.

 Undertegning

Begjæringen undertegnes av hjemmelshaveren (eier). Hvis det er flere personer som sammen har hjemmel til eiendommen, må samtlige hjemmelshavere undertegne, enten på selve begjæringen eller på en fullmakt. Hvis hjemmelshaver er en juridisk person, må begjæringen undertegnes av styret eller andre som er legitimert til å undertegne. For juridiske personer bør det framlegges firmaattest (maks 1 år gammel).

Vedlegg

-   Situasjonsplan

-   Plantegninger over kjeller, alle etasjer og loft. På tegningen skal grensene for bruksenhetene angis, forslag til seksjonsnummer og bruken av de enkelte rom tydelig angis

-   Liste med navn og adresse på alle leiere av boligen i eiendommen

-   Samtykke fra panthaver ved reseksjonering

-   Vedtekter

Gebyr

Stavanger kommune krever 3 x rettsgebyr (R = kr 1049,- pr 01.01.2017) for saksbehandling uten befaring og 5 x rettsgebyr for saksbehandling med befaring.   

I tillegg kommer tinglysningsgebyret som pr 01.01.2014 utgjør kr 525,-

Hvis kommunens vedtak går ut på at seksjoneringstillatelse nektes eller begjæringen trekkes tilbake før tillatelsen er gitt skal halvparten av gebyret beregnet for kommunens medvirkning betales (1,5 x rettsgebyr).

 Leiers kjøperett

Blir begjæringen om seksjonering tinglyst, vil leiere kunne ha rett til å kjøpe seksjonen. Kommunen har dessverre ikke anledning til å hjelpe søker med å slå fast om leiere har en slik kjøperett – eller hjelpe leierne med å kjøpe husværet. Reglene for kjøperett, kjøpesum og passivitet er beskrevet i eierseksjonsloven §§ 14 – 18. 

Ervervelse

Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner eierseksjonsloven §22 tredje ledd. Forbudet retter seg mot å erverve – ikke mot å eie. Den som seksjonerer kan fortsatt eie alle seksjonene. 

Hjemmelshavers (eier) angivelse av sameiebrøk , formål og seksjonsnumre 

Sameiebrøken fastsettes av hjemmelshaveren. Kommunen kan ikke endre denne fastsettelsen, selv om det er åpenbart at den er illojal ovenfor kjøpeberettigede leiere. 

Kommunen kan heller ikke endre det oppgitte formålet for en seksjon. Hvis det oppgitte formålet er i strid med arealplanvedtak eller andre offentlige vedtak, skal kommunen gi hjemmelshaver anledning til å endre formålet. Hvis hjemmelshaver ikke etterkommer kravet, skal kommunen nekte seksjonering, med mindre det offentlige vedtaket endres. 

Når det gjelder nummereringen av seksjonene, er det kommunen som bestemmer. Her er hjemmelshavers nummerering bare et ”forslag”. 

Planlagt ny bebyggelse på bebygd tomt

Seksjonering kan skje før oppføring av bebyggelse påbegynnes, men det må foreligge byggetillatelse. 

Ved seksjonering av en bebygd eiendom hvor det er planlagt ytterligere bebyggelse, må også den planlagte bebyggelse kunne tas i seksjoneringen når den er en selvstendig bygning som det er gitt byggetillatelse for. Seksjoneringene i den nye bebyggelsen befinner seg ikke i "bestående bygning". 

Bestående bygninger

Seksjoneringen kan bare omfatte bruksenheter som er ferdig utbygd - eierseksjonsloven § 6 femte ledd. Man kan altså ikke ta med planlagte boliger på loftet, og heller ikke planlagte påbygg eller tilbygg på den eksisterende bygningskroppen.

I disse tilfellene er det ikke nok med byggetillatelse det må anmodes og utstedes ferdigattest. 

Eierseksjonssameiet etableres ved tinglysningen jf eierseksjonsloven § 5, ikke ved ”konstituerende sameiemøte” el lign. 

Hoveddelen

Arealene i et eierseksjonssameie er enten bruksenheter eller fellesarealer. Seksjonseierne har varig enerett til å bruke sine bruksenheter jf eierseksjonsloven § 1.

En bruksenhet skal bestå av en hoveddel, den skal være sammenhengende, være klart avgrenset og ha egen inngang og kan ha en eller flere tilleggsdeler.

Utearealer , boder og andre rom som ikke er gjort til tilleggsdel i noen bruksenhet, er fellesarealer, selv om en seksjonseier har vedtektsbestemt midlertidig enerett til bruk etter eierseksjonsloven    § 19 femte ledd. 

Standardkravene

Standardkravene går ut på at alle boliger skal ha stue, soverom, kjøkken, bad og WC. Disse rommene skal ligge innenfor hoveddelen. De rom i en bolig som omfattes av standardkravene, skal ligge i hoveddelen. Hvis hoveddelen går over to eller flere etasjer, må det være intern trapp mellom etasjene. 

Man må kunne nå alle deler av hoveddelen uten å krysse fellesarealer, andre hoveddeler eller tilleggsdeler i andre hoveddeler.

Standardkravene gjelder ikke for fritidseiendommer eller næringseiendommer. 

Tegningsgrunnlaget

Består av situasjonsplan og plantegninger over alle etasjer, også av kjeller og loft når disse kan utnyttes. Tegningsgrunnlaget skal omfatte alle bygninger på eiendommen, også bygninger som bare inneholder fellesarealer. Tegningene skal påføres bruksenhetenes grenser og forslag til seksjonsnumre. Bruken av de enkelte rom skal også angis på tegningene. Når en bruksenhet består av både hoveddel og en eller flere tilleggsdeler, skal det gå fram av tegningene hva som er tilleggsdeler. 

Tilleggsdeler

Tilleggsdeler skal angis på tegning som TB/TG snr… (både på plantegninger og på situasjonsplanen). TB = tilleggsdel bygg, og TG = tilleggsdel grunn. Når en seksjon skal ha en eller flere tilleggsdeler på uteareal (grunn),  må rekvisisjon av oppmålingsforretning over utearealet følge begjæringen. Ved oppmålingen, som utføres av kommunen, skal alle grensene merkes og måles i marken og det skal oppgis koordinater for de ulike grensepunktene, jf. Matrikkelloven § 34 første ledd. Rekvirenten plikter å betale gebyret for denne oppmålingsforretningen i tillegg til det ordinære seksjoneringsgebyret. 

Arealer, som gjennom offentlige vedtak i.h.t. plan- og bygningsloven og som er fastsatt å skulle tjene beboernes eller bebyggelsens felles behov, må alltid være fellesarealer og kan ikke inngå i noen bruksenhets hoveddel eller tilleggsdel eller gjøres til egen seksjon. Slike vedtak kan være fastsatt i kommunens arealplan, i reguleringspalen, bebyggelsesplan, byggetillatelsen eller i særskilte vedtak. 

Et garasjeanlegg som skal tjene sameierenes felles bruk, må alltid være fellesareal ved seksjoneringen. Dette gjelder enten garasjen er plassert i egen bygning på tomten eller om det er et garasjeanlegg i en hovedbygning. De enkelte biloppstillingsplassene i garasjeanlegget kan imidlertid være tilleggsdeler til bruksenhetene når antall parkeringsplasser følger parkeringsnormen for Stavanger.

Sameiebrøk

Det skal fastsettes sameiebrøk, og her står den som begjærer oppdelingen forholdsvis fritt. Sameiebrøken bør gi uttrykk for den enkelte sameiers økonomiske deltakelse i sameiet. Størrelsen og plasseringen av bruksenhetene vil ofte gi uttrykk for det omtrentlige verdiforholdet mellom sameieandelene, og kan derfor gjerne danne utgangspunkt for fastsettelsen. 

Sameiebrøken har betydning for:

-    fordeling av felleskostnader og fellesinntekter – eierseksjonsloven § 23 første og femte ledd

-    for fordeling av ansvaret ovenfor tredjemann – eierseksjonsloven § 24

-    stemmeretten i sameier som inneholder næringsseksjoner, (hvis det ikke er bestemt noe annet i vedtektene eierseksjonsloven § 37 første ledd og  eierseksjonsloven § 47 sjuende ledd)

-    ved oppløsning av sameiet. 

Formål og bruk

Det finnes bare to typer formål

-    Bolig (boligseksjon B) eller

-    Annet formål (næringsseksjon N) 

Formålsangivelsen må være i samsvar med arealplanformålet, med mindre det i medhold av plan- og bygningsloven er gitt tillatelse til annen bruk. Formålet næring omfatter alt annet enn bolig. 

Foretaksregisteret

Et seksjonert sameie skal registreres i Foretaksregisteret hvis sameiet har ni – 9 eller flere seksjoner. Mindre sameie med to - 2 til og med åtte – 8 seksjoner kan også registreres i Foretaksregisteret for å oppnå rettsvern for bestemmelsene i vedtektene.


 

Stavanger kommune, Øvre Kleivegate 15, postboks 8001, 4068 Stavanger,
Org.nr: 964 965 226

Tlf: +47 51 50 70 90

Ansvarlig redaktør: Kommunikasjonssjef Marianne Jørgensen

Nettredaktør: Tone Gaard
Nyhetsredaktør: Øyvind Berekvam