Boligsosial temaplan

Målet for det boligsosiale arbeidet er at alle skal kunne skaffe seg og beholde en egnet bolig. Arbeidet har to hovedpilarer:

• Fremskaffe egnede boliger i gode bomiljø for vanskeligstilte husstander
• Gi tjenester som kan hjelpe vanskeligstilte til å mestre boforholdet og beholde boligen

Vanskeligstilte på boligmarkedet er ikke en bestemt gruppe i samfunnet, men et begrep som brukes om personer og familier som sliter med å få dekket boligbehovene sine. Det handler om de som ikke selv er i stand til å skaffe seg eller beholde en egnet bolig, og som befinner seg i en eller flere av følgende situasjoner:

• er uten egen eid eller leid bolig
• står i fare for å miste boligen
• bor i uegnet bolig eller bomiljø

Mange vanskeligstilte husstander har behov for oppfølging for å kunne bo i boligen, samt trenger støtte for å håndtere boutgifter. Andre har behov for bistand for å komme inn på boligmarkedet. Dette kan være veiledning for å komme inn på det private leiemarkedet, eller bistand til å kjøpe, refinansiere eller tilpasse egen bolig.

Boligsosialt arbeid omfatter ulike typer oppgaver, tjenester og virkemidler. Det kan omfatte og skaffe midlertidig botilbud til bostedsløse, bomiljøarbeid i utsatte boområder eller kommunale boliger til vanskeligstilte husstander.

Bolig er den fjerde velferdspilar, i tillegg til helse, inntektssikring og utdanning. En egnet bolig i et godt bomiljø kan ha stor betydning for muligheten til god helse, arbeid og utdanning.

Regjeringens samarbeidsstrategi for barn og ungdom i lavinntektsfamilier, poengterer viktigheten av boligsosial innsats mot barnefamilier for å sikre gode oppvekstsvilkår for barn og unge. Tilgang til en bolig i et trygt bomiljø kan i tillegg gi et godt utgangspunkt for mennesker i sårbare overganger, eksempelvis utskriving fra institusjon eller ved løslatelse fra fengsel. Folkehelseloven gir kommunen ansvar for å bidra til en samfunnsutvikling som fremmer god helse.  

Innsatsen rettes blant annet mot gode bo- og nærmiljø. Bolig og boforhold har innvirkning på sosial ulikhet i helse. For utsatte grupper, som eksempel barn i lavinntektsfamilier, vil bolig og bomiljø ha betydning for levekår og muligheter for en positiv utvikling. Stavanger kommune har Strategi for samarbeid med barn der det framgår at barnets beste er et viktig prinsipp. Dette prinsippet vektes også i det boligsosiale arbeidet.

Stavanger kommune har siden 1995 utarbeidet boligpolitisk strategiplan, senere boligsosial handlingsplan. Tidligere Rennesøy kommune og Finnøy kommune har også hatt boligsosiale planer som gav føringer for det boligsosiale arbeidet. Boligsosial handlingsplan 2018-2023 «En god by å bo i» er nå revidert til en temaplan med varighet til 2025.  

Formålet med temaplanen er å møte boligbehovet til vanskeligstilte, og redusere sosiale ulikheter og forskjeller i levekår gjennom tilstrekkelig antall boliger i varierte og trygge bomiljø.  Planen tar utgangspunkt i nasjonale og lokale føringer.

Del 1 gir bakgrunnsinformasjon som er viktig å ha kjennskap til ved utformingen av kommunens boligsosiale arbeid. Del 2 omhandler planens innsatsområder.  Innen det enkelte innsatsområdet blir utfordringer og mulige løsninger omtalt. Det settes mål og skisseres tiltak for å svare på utfordringene og nå målene for planen. Det er fire ulike innsatsområder:

1. Gode bo- og nærmiljø
2. Arbeid mot bostedsløshet
3. Fremskaffelse av kommunale og kommunalt disponerte boliger
4. Fra leid til eid bolig

Helhet i det boligsosiale arbeidet forutsetter gode prosesser på strategisk nivå. Boligsosial temaplan må sees i sammenheng med Temaplan for omsorgsbygg (2021-2034), som er en plan for bygg som det er knyttet tjenester til – sammen med Plan for psykisk helsearbeid og Ruspolitisk handlingsplan (2019-2023).

Staten setter de juridiske rammene, gir økonomiske virkemidler og utformer nasjonale føringer for boligpolitikken. Kommunal- og distriktsdepartementet har det overordnede ansvaret for den statlige boligpolitikken, herunder boligsosialt arbeid og plan- og bygningsloven. Helse- og omsorgsdepartementet og Arbeids- og inkluderingsdepartementet, med underliggende direktorater, er andre sentrale statlige aktører innen boligsosialt arbeid. Husbanken er sammen med Statsforvalteren statens viktigste organ innen boligsosialt arbeid.

Kommunen har hovedansvar for å gjennomføre boligpolitikken i henhold til lover, forskrifter og nasjonale føringer. Kommunen skal bidra til et godt fungerende lokalt boligmarked og gode bomiljø generelt, bl.a. gjennom planlegging og tilrettelegging av boligområder. De viktigste boligsosiale oppgavene for kommunen er å bidra til at vanskeligstilte kan få og beholde egen eid eller leid bolig, gi nødvendige tjenester i bolig, bidra til å skape gode bomiljø, samt skaffe midlertidig botilbud.

Kommunens boligsosiale ansvar er i liten grad lovregulert, og det regelverket som finnes er oppdelt og til dels overlappende i ulike lover og forskrifter. To sentrale lover og lovparagrafer med relevans for det boligsosiale arbeidet bør likevel nevnes.

Sosialtjenesteloven § 15: Kommunen skal medvirke til å skaffe boliger til vanskeligstilte personer som ikke selv kan ivareta sine interesser på boligmarkedet.

Helse- og omsorgstjenesteloven §3-7: Kommunen skal medvirke til å skaffe boliger til personer som ikke selv kan ivareta sine interesser på boligmarkedet, herunder boliger med særlig tilpasning og med hjelpe- og vernetiltak for dem som trenger det på grunn av alder, funksjonshemming eller av andre årsaker.

I forbindelse med Nasjonal strategi for den sosiale boligpolitikken (2021-2024) foreslår regjeringen en ny lov for å klargjøre kommunenes ansvar på det boligsosiale området. Et av formålene i ny lov er å styrke kommunenes forutsetninger for å hjelpe vanskeligstilte på boligmarkedet. Høringsprosessen pågår i tidsrommet 2021- 2022. Regjeringen vil forplikte kommunen til å ta boligsosiale hensyn i planleggingen. Kommunen skal ha overordnede mål og strategier for det boligsosiale arbeidet i kommuneplanen, og med dette sikres den politiske forankringen av det boligsosiale arbeidet.

Boligsosialt arbeid er et komplekst fagområde som krever samarbeid mellom flere virksomheter. I Stavanger kommune er det mange enheter som har roller i det boligsosiale arbeidet, både innen saksbehandling, tjenesteyting og planlegging.

Her er noen av de mest sentrale virksomhetene:

Husbanken er en viktig støttespiller for kommunen i det boligsosiale arbeidet. Husbanken har økonomiske virkemidler som går til kommunen for å kunne gjennomføre en boligsosial politikk. Det er lån og tilskudd, blant annet tilskudd til utleieboliger, investeringstilskudd til omsorgsboliger og sykehjem, grunnlån og tilskudd til boligsosiale tiltak. Startlån forvaltes av kommunen for videre tildeling til vanskeligstilte for kjøp av egen bolig. Bostøtten er et sentralt boligsosialt virkemiddel som forvaltes av Husbanken. Formålet med bostøtten er å sikre personer med lav inntekt og høye boutgifter en trygg og god bolig. Kommunen er pålagt å medvirke til administrasjon av Husbankens bostøtte.

Regjeringen besluttet høsten 2020 å gjennomføre et treårig forsøk der ansvar for å veilede kommunene på det boligsosiale området ble overført fra Husbanken til statsforvalterne i tre fylker: Rogaland, Vestland og Nordland. Forsøksordningen trådte i kraft 1. september 2021.

Statsforvalteren vil få en mer aktiv rolle opp mot kommuner både som tilsynsmyndighet, men også ved å gi råd og veiledning for å øke kompetansen i kommunene. 

Husbanken vil fortsatt ha det overordnede faglige ansvaret, også for de oppgavene som legges til Statsforvalteren.

Målet er å skape et sterkere fagmiljø der bolig blir sett i sammenheng med fagområder som helse, sosial, rus, barnevern og arbeidsliv.

Regjeringen la i 2020 fram ny nasjonal strategi for den sosiale boligpolitikken "Alle trenger et trygt hjem (2021-2024)". I strategien løftes særlig to innsatser frem. Det første er at barn og unge skal ha gode boforhold. Det andre er at personer med nedsatt funksjonsevne, på lik linje med andre, skal kunne velge hvor og hvordan de skal bo. Målet i strategien er at alle skal kunne skaffe seg og beholde en egnet bolig. Strategien har fire mål:

• Flere skal kunne eie egen bolig
• Leie skal kunne være et trygt alternativ
• Sosial bærekraft i boligpolitikken
• Tydelige roller, og nødvendig kunnskap og kompetanse

 FNs bærekraftsmål støtter opp under den nasjonale strategien, og da særlig målene: 

• Utrydde fattigdom
• Bidra til god helse og livskvalitet
• Redusere ulikheter i samfunnet

Regjeringen legger hvert fjerde år fram nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging for å fremme en bærekraftig utvikling i hele landet – "Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging (2019-2023)".  Regjeringens forventninger er at kommunens boligpolitikk og boligplanlegging skal gi grunnlag for tilstrekkelig, variert og sosial boligbygging. Overordnet og helhetlig planlegging skal bidra til at kommunen legger til rette for at alle som ønsker det skal kunne eie egen bolig, men også for leie-eie løsninger for vanskeligstilte i boligmarkedet. Kommunen skal planlegge aktivt for å motvirke og forebygge levekårsutfordringer og bidra til utjevning av sosiale forskjeller.

Kommuneplanen – både samfunnsdelen og arealdelen – gir overordnede føringer for utviklingen av kommunen. Kommuneplanens samfunnsdel (2020-2034) peker ut tre satsingsområder: gode hverdagsliv, regionmotoren og grønn spydspiss.

Fra Gode hverdagsliv er aktive lokalmiljø og innbyggere som klarer seg best mulig gjennom hele livet, to av tre mål. I det boligsosiale arbeidet er noen av strategiene som skal bidra til at kommunen når disse målene, spesielt relevante. Strategiene inkluderer å legge til rette for tilstrekkelig antall boliger for alle livsfaser, i varierte og trygge bomiljø, å redusere sosial ulikhet og forskjeller i levekår gjennom tiltak rettet mot lavinntektsfamilier, å bidra til at eldre og innbyggere med funksjonsnedsettelser kan bo hjemme lengst mulig, og å legge til rette for omgivelser som fremmer helse og forebygger sykdom. Målene i kommunens boligsosiale arbeid skal bidra til dette gjennom å ha nok kommunale boliger av ulike type og spredt plassert, hjelpe vanskeligstilte til å kjøpe egen bolig og løfte arbeidet mot bostedsløshet.

Samfunnsdelen oversetter FNs bærekraftsmål til en Stavanger-kontekst. Blant annet innebærer det at bærekraftsmål nr. 11 om å gjøre byer og lokalsamfunn inkluderende, trygge, robuste og bærekraftige, er koblet sammen med gode hverdagsliv.

Kommuneplanens arealdel kobler ønsket samfunnsutvikling sammen med arealbruk. Det boligsosiale aspektet her vil være å bidra til variasjon i boligtyper for å dekke boligbehovene, sørge for nok boliger for vanskeligstilte i boligmarkedet, og å legge føringer på å spre den kommunale eiendomsmassen.

Kommunen bygger fellesskap for innbyggerne, men også sammen med innbyggerne. Kommunens visjon – Vi bygger fellesskap – skal prege det boligsosiale arbeidet. Kommuneorganisasjonen må jobbe på nye måter i årene som kommer. Det innebærer at vi må bli flinkere til å utvikle nye løsninger sammen med andre – ikke bare internt i kommunen, men også i samspill med innbyggere, forskningsmiljøer og frivillige organisasjoner. Helhet i det boligsosiale arbeidet krever samarbeid internt og med andre aktører på det boligsosiale området siden det er komplekst med ulike typer oppgaver, tjenester og virkemidler.

I kommunens handlings- og økonomiplan settes det av midler til kommunale boliger, etablererboliger og andre botiltak, samt tjenester i bolig. I tillegg settes det av midler til kommunal bostøtte, tilskudd til etablering, tilpasning og prosjektering av bolig. Noen innsatsområder til boligsosialt arbeid er fremhevet i Handlings- og økonomiplan 2022-2025:

• Nye boligformer, ny teknologi og nye tilpassede tjenester kan gi innbyggerne økt mulighet til å mestre eget liv og egen helse, jamfør satsingen på «Leve hele livet»
• Vanskeligstilte barnefamilier skal på sikt kjøpe egen bolig gjennom en ny forsøksordning med leie-eie modell
• Styrke innsatsen for raskere bosetting av bostedsløse
• Gode og varierte botilbud for mennesker med rus- og psykiske vansker og for mennesker med utviklingshemming

Stavanger kommune hadde fjerde kvartal 2021 en befolkning på 144 700. Det har vært en prosentvis folketilvekst over landsgjennomsnittet fra 108 800 i 2000. Befolkningsveksten har vært noe lavere de siste årene. Sammenlignet med andre storbyer har Stavanger en relativt ung befolkning, med lav andel eldre og høy andel barn. Det er sterkest vekst i en-personshusstander. I henhold til framskriving for 2021 vil befolkningstallet fram mot 2030 vokse til ca. 149 600 i Stavanger (ssb.no). I 2021 utgjorde personer med innvandrerbakgrunn 23 prosent av kommunens innbyggere, hvorav 4 prosent er norskfødte med innvandrerforeldre (imdi.no)

Det har vært gjennomført åtte levekårsundersøkelser i Stavanger, siste gang i 2019. I 2020 inngikk Stavanger kommune en avtale med SSB, og det er nå mulig å hente ut årlig statistikk for levekårssonene. Intensjonen med levekårsundersøkelsen blir ivaretatt fordi kommunen fortsatt har til hensikt å følge med på levekårsutviklingen og avdekke geografiske områder med opphopning av levekårsutfordringer i de ulike kommunedelene.

Indikatorene gir informasjon om ulike levekårskomponenter på blant annet befolkningssammensetning, inntekt, arbeidsledighet, barn i lavinntekt, utdanning, aleneboende og unge uføre.  Stavanger har ikke et tydelig øst/vest-skille slik som eksempelvis Oslo, men de fleste av levekårsonene med store utfordringer er sentrumsnære, med flere på Storhaug og i Hillevåg. Levekårssoner på Storhaug skiller seg ut blant annet på lavinntekt, og har også høyest andel blokkbebyggelse, samt store andeler personer med innvandrerbakgrunn.

Stavanger har en rimelig god geografisk fordeling av kommunale boliger, men har en opphopning av kommunale boliger i enkelte soner der det også er levekårsutfordringer. Dette gjelder blant annet deler av Storhaug og Hillevåg. Disse kommunedelene har områdesatsinger, der målet er å forbedre befolkningens sosiale og miljømessige levekår, samt utvikle løsninger og programmer som skaper god helse. Den siste levekårsundersøkelsen viser at flere soner på Storhaug har hatt en positiv utvikling.

Personlig økonomi har som regel betydning for muligheten til å skaffe til veie en egnet bolig. Husstander med lav inntekt kan være mer utsatt for å bli vanskeligstilt på boligmarkedet enn andre. Innbyggerne i Stavanger har høyest medianinntekt av de fire store byene. Etter et lite fall i 2016 og 2017 er medianinntekten igjen på vei oppover. Når det gjelder inntektsulikheter[1], har den vært stabilt høy de siste årene. Av storbyene er det bare Oslo som har høyere inntektsulikhet enn Stavanger. Tall fra Bufdir viste at det i 2019 levde 2.697 barn mellom 0 og 17 år i husholdning med vedvarende lav inntekt i Stavanger. I 2014 var det 1.592.

[1]Inntektsulikhet sier noe om hvor stor avstand det er mellom «fattig» og «rik», og hvordan inntektene er fordelt i befolkningen. Slik måler SSB ulikhet - SSB

Storbyer har særskilte boligsosiale utfordringer som skyldes flere faktorer:

• stor sosial og økonomisk ulikhet
• befolkningsvekst som medfører press i boligmarkedet og høye bolig- og leiepriser
• opphopning av levekårsutfordringer i særskilte deler av byene
• en høy andel husstander med lav inntekt
• en høy andel med innvandrerbakgrunn
• flere med store og sammensatte utfordringer

 Utfordringene medfører økte kostnader for kommunene blant annet til tjenester, sosialhjelp og drift av kommunale boliger. Områdeløft kan bøte på en del av konsekvensene ved opphopning av levekårsforskjeller i utvalgte bydeler. For å forebygge utfordringene er det imidlertid nødvendig med et helhetlig boligsosialt perspektiv i generell byutvikling og boligplanlegg.

Stavanger skiller seg fra andre storbykommuner med en høy andel eneboliger (36 prosent), og en lavere andel boliger i blokk (27 prosent). Den årlige boligbyggingen i Stavanger varierer, med en topp i 2015 på 1067 boliger. I 2020 var tallet 576 boliger.

I henhold til Stavanger-statistikken 2021, som det refereres til her, bor ca. ti prosent av innbyggerne i Stavanger trangt[1], en lavere andel enn i øvrige storbyer. Det er i første rekke barnefamilier som opplever trangboddhet. 17 prosent av innbyggerne under 20 år bor trangt. Blant mennesker over 80 er andelen 0,5 prosent.

Sterk befolkningsvekst, lav boligbygging og høy kjøpekraft har bidratt til press i boligmarkedet. Boligprisene i Stavanger økte i 2021 med cirka 10 prosent for bruktbolig, noe som er like under landsgjennomsnitt.

Egenkapitalkravet har ført til at en del unge førstegangsetablerere og vanskeligstilte kan oppleve at inngangsbilletten til boligmarkedet blir dyr. Startlån kan finansiere opp til 100 prosent av boligens verdi. Denne ordningen er rettet mot vanskeligstilte, ikke førstegangsetablerere.

Leiemarkedet i Norge er mindre regulert enn i andre land, og kan derfor oppleves noe mer ustabilt. I 2020 var det på landsbasis 23,6 prosent som leide bolig (SSB). 19 prosent av befolkningen i Stavanger leide bolig, privat eller kommunalt. Tallet er noe lavere enn i de øvrige storbyene. Andel barn som bor i leid bolig i Stavanger er ca. 15 prosent. Det er flest unge mellom 20 og 30 år som leier bolig i en periode i livet. Vanskeligstilte må ofte konkurrere med studenter om rimelige leieboliger.

Boligmarkedet i Stavanger preges av konjunktursvingninger i arbeidsmarkedet, noe som også påvirker det private leiemarkedet.

[1]Trangboddhet forstås her som: 1. Antall rom i boligen er mindre enn antall personer eller én person bor på ett rom, og 2. Antall kvadratmeter (p-areal) er under 25 kvm per person. I tilfeller hvor det mangler opplysninger om antall rom eller p-areal, vil husholdninger regnes som trangbodde dersom en av de to betingelsene er oppfylt.

Beboersammensetningen i kommunale boliger har endret seg vesentlig de siste tiårene. Det er i dag en større andel beboere som har sosiale og helsemessige utfordringer, i tillegg til å ha svak økonomi. Utviklingen har flere årsaker. Blant annet har kommunene i større grad overtatt ansvaret for mennesker med alvorlige sykdommer eller funksjonshemminger fra spesialisthelsetjenesten og sentrale institusjoner.

Ansvaret for mennesker med rus- og psykiske lidelser, betydelige adferdsutfordringer og lav boevne medfører boligsosiale utfordringer for kommunene. Denne gruppen kan i noen tilfeller skape utfordringer i bomiljøet, og det kan være vanskelig å finne rett bolig og tjenestetilbud til målgruppen.

En stor andel av flyktningene som kommer til Stavanger har blitt bosatt i kommunale boliger. Mange har etter en tid skaffet seg bolig i det private markedet. Andre blir av ulike årsaker boende i kommunal bolig i lang tid.

En del kommunale beboere er varig vanskeligstilte. Det kan føre til at de blir boende lenge i kommunale boliger. Flere barn bor i kommunal bolig gjennom hele oppveksten.

Kommunen skal bidra til å redusere geografisk opphopning av levekårsutfordringer. Et viktig virkemiddel for å bidra til gode bo- og nærmiljø i alle deler av kommunen, er å legge til rette for variert beboer- og boligsammensetning. En skeiv fordeling av forutsetninger og ressurser blant beboere i ulike områder kan bidra til segregering. Dersom et boområde har betydelig andel beboere med sosiale og helsemessige utfordringer, vil det kunne påvirke bomiljøet.

Kommunale boliger i Stavanger har rimelig god geografisk spredning. Mange kommunale boliger for vanskeligstilte og flyktninger ligger i ordinære bomiljø. Kommunen har en strategi om å kjøpe seg inn i ordinære borettslag fremfor å bygge nye store boligkonsentrasjoner.  Det er likevel noen kommunedeler med flere kommunale boliger enn andre, noen er samlet i boligkonsentrasjoner, andre på egne tomter og atskilt fra resten av nabolaget[1].

[1] Kommunale boligkonsentrasjoner blir her forstått som et område med flere enn 15 kommunale boliger for vanskeligstilte eller omsorgsboliger ved siden av hverandre. Områder med høy andel kommunale boliger i ordinære borettslag, eller områder med flere kommunale bofellesskap blir her ikke ansett som kommunale boligkonsentrasjoner.

4.2.1   Kommunale boligers beliggenhet

Barn bør vokse opp i nabolag med en variert beboersammensetning. Noen av de kommunale boligkonsentrasjonene består av en uheldig samlokalisering med familieboliger og små boliger for enslige i umiddelbar nærhet. Familieboliger bør prioriteres i områder med større grad av boligmiks for at barn kan vokse opp i tryggere nabolag. Barnets beste er et viktig prinsipp ved planlegging av familieboliger.

Kommunen kan også bidra til å forebygge utenforskap og legge til rette for god integrering av flyktninger, blant annet ved å sørge for spredt bosetting. Det er viktig at kommunens boligsosiale politikk ikke fører til ytterligere skjevfordeling mellom ulike områder i byen.

4.2.2   Redusere kommunale boligkonsentrasjoner

Ordinære kommunale boliger for vanskeligstilte og flyktninger bør i størst mulig grad integreres i vanlige bomiljø, fortrinnsvis i borettslag. For å få en geografisk spredning av kommunale boliger er det behov for å redusere antall kommunale boliger i utvalgte områder, samtidig som antall boliger for vanskeligstilte opprettholdes.

En høyere andel mennesker med behov for kommunal bolig har sosiale og helsemessige utfordringer nå, sammenlignet med tidligere. Kommunedelene Storhaug, Madla og Hillevåg har flest kommunale boligkonsentrasjoner. Kommunens levekårsundersøkelser har over tid vist at disse bydelene også har flere soner med opphopning av levekårsutfordringer. Områder med kommunale boligkonsentrasjoner og soner med levekårsutfordringer er til dels overlappende. Det er behov for å identifisere og prioritere noen utvalgte områder med høy andel kommunale boliger for nedsalg. Det kan løses ved flere strategier:

• Salg av hele boligkonsentrasjoner
• Salg av enkeltboliger i borettslag
• Ombygging av boliger
• Riving eller sanering
• Seksjonering av boliger for salg
• Samarbeid med andre som kan benytte boligene

Det er viktig at kommunen har en klar plan for hvor vi anskaffer nye boliger til erstatning for de som blir solgt ut. Sentralt er å sikre en god fordeling av boliger i ulike kommunedeler, noe som bidrar til å dekke gjeldende boligbehov.

Med dagens prisnivå på boliger, både brukte og nybygg, vil ikke nedsalg av eldre boliger dekke kjøp av erstatningsboliger. Salg av murhusene på Midjord i Storhaug bydel ble vedtatt i 2021, og midler til nykjøp skal avsettes. Videre skal det gjennomføres en studie for å vurdere om en boligblokk i Hillevåg kan bygges om til Omsorg+[1].  Begge disse prosjektene vil bidra til å redusere kommunale boligkonsentrasjoner. For å dekke dagens boligbehov må det avsettes tilstrekkelige midler til kjøp av nye boliger.

I forbindelse med salg av kommunale boliger er det viktig at kommunen ivaretar sine leietakere. Dette gjøres både i dialog med beboere og gjennom informasjon i de ulike fasene i beslutningen om salg og fremskaffelse av erstatningsboliger.

4.2.3   Beboersammensetning

Mange kommunale leietakere har ressurser som gjør at de både vil og kan bidra til å ta vare på sine boliger og nærmiljø. Likevel bør det settes inn tiltak for bedre bomiljø i kommunale boligkonsentrasjoner.

Det er viktig å fremheve at det bare er et lite mindretall av kommunale leietakere som skaper betydelig uro i sine nabolag. Noen har særskilte utfordringer som kan bidra til uro i et nabolag. Boligtildeling må ta hensyn til den enkelte med særskilt behov, men også til nærmiljøet.  Det er nødvendig med god praksis med fordeling av boliger i ordinære boområder. Samtidig er det viktig at personer med særskilte utfordringer får gode oppfølgingstjenester. Mer brukerorienterte og fleksible oppfølgingstjenester kan redusere behov for botilbud med fast bemanning.

4.2.4   Pilotprosjekt med områdebase 

En beboersammensetning der flere har sosiale og helsemessige utfordringer gjør at det i tillegg til individuelle tjenester er behov for tjenester rettet mot nabolag og bomiljø i sin helhet.

I områdesatsingen på Storhaug inngår et pilotprosjekt med en områdebase for å bedre bo- og nærmiljøet. Planen er å etablere en base som skal være et attraktivt og tilgjengelig møtested for beboere og nabolaget. Basen skal i tillegg utarbeide ny metodikk og modell for bomiljøtjeneste. Basen skal være et modulbygg som kan gjenbrukes i andre områder med tilsvarende behov.

Områdebasen skal være et supplement til de individuelle tjenestene rettet mot enkeltpersoner. Basen må ha gode kommunikasjonslinjer med andre deler av det kommunale tjenesteapparatet. Den skal bidra til bedre bomiljø i områder med kommunale boligkonsentrasjoner. Målet er å utvikle et konsept for bomiljøtjenester som kan benyttes i andre nabolag med høy konsentrasjon av kommunale boliger og levekårsutfordringer.  Pilotprosjektet startet i 2021 og skal vare ut 2024.

4.2.5   Sosialt og fysisk bomiljø

Mulighet for felles aktiviteter og møteplasser i nærmiljøet er viktig for godt naboskap og bomiljø. Det kan ha særlig betydning for barns oppvekstmiljø, samt integrering av førstegangsbosatte flyktninger. En høyere andel kommunale beboere med sosiale og helsemessige utfordringer, gjør at det kan være mer utfordrende å skape sosiale fellesskap og gode boforhold i de kommunale boligkonsentrasjonene.

Det fysiske og sosiale bomiljøet kan påvirke hverandre i negativ retning. Uten tiltak kan resultatet bli en negativ spiral, der slitasjen på de fysiske omgivelsene blir enda større og boforholdene og bomiljøet blir dårligere. Mange kommunale beboere bidrar positivt i sitt nærmiljø, eller har ressurser til å bidra. I forbindelse med områdeløftet på Storhaug fremgår det at mange beboere er opptatt av de fysiske omgivelsene i nabolaget og har mange forslag til forbedringer.

Dårlig standard på boligen kan bidra til økt stigmatisering. Sosiale utfordringer og lav boevne gjør at noen kommunale leietakere sliter med å ta vare på boligen og uteområdene. Vedlikehold og oppgradering i utvalgte eldre kommunale boligkonsentrasjoner må prioriteres. I tillegg til renovering av boligene må leietakere få opplæring i å ta vare på boligen og praktisk hjelp med vedlikehold.

Et nytt tiltak med bomiljøvaktmester vil kunne bidra med å gi opplæring i og hjelpe leietaker med vedlikehold, i tillegg til å fange opp behov for tjenester og bidra med konflikthåndtering.

Kommunen og borettslagene har en felles interesse i gode bomiljø. Borettslag med høy kommunal eierandel kan oppleve utfordringer med bomiljøet, og kommunens dialog med borettslag er i dag ofte knyttet til akutte enkelthendelser.  For å styrke samarbeidet er det nødvendig å etablere en samhandlingsarena med utvalgte borettslag hvor kommunen har høy eierandel. Hensikten er å fange opp utfordringene tidlig, og ha en god dialog.

4.2.6   Brukerinvolvering

Kunnskap og erfaringer fra brukerne er viktig ved utvikling av tiltak og tjenester. Brukerperspektivet skal legges til grunn i individuelle møter med brukerne.

De som har behov for boligsosiale tjenester, har ulike forutsetninger og barrierer. Noen grupper har godt fungerende interesseorganisasjoner, eksempelvis mennesker med rusavhengighet og mennesker med utviklingshemming.

Andre er i mindre grad organiserte, eksempelvis lavinntektsfamilier og vanskeligstilte unge. Når det gjelder kommunale leietakere er det ingen felles organisasjon eller råd. Det vanskeliggjør arbeidet med å legge til rette for brukerinvolvering på systemnivå.

Det er behov for å sikre større brukerinvolvering på systemnivå innenfor boligsosialt arbeid. I planperioden må kommunen bruke ulike arenaer og metoder for å øke brukerinvolvering innen boligsosialt arbeid, eksempelvis gjennom etablering av brukerråd og gjennomføring av brukerundersøkelse.

Vi vil:

• Redusere antall boliger i utvalgte kommunale boligkonsentrasjoner
• Forbedre bomiljøet i områder med mange kommunale boliger gjennom økt tilstedeværelse i form av ulike bomiljøtjenester

Derfor skal vi:

I uke 48 i 2020 ble den syvende nasjonale kartleggingen av bostedsløse gjennomført (NIBR).  Kartleggingen gir et øyeblikksbilde av status. Følgende definisjon av bostedsløshet ligger til grunn:

«Som bostedsløs regnes personer som ikke disponerer egen eid eller leid bolig, men som er henvist til tilfeldige eller midlertidige botilbud, oppholder seg midlertidig hos nær slektning, venner eller kjente, befinner seg under kriminalomsorgen eller i institusjon og skal løslates eller utskrives innen to måneder og ikke har bolig, og personer uten ordnet oppholdssted kommende natt.»

Antall bostedsløse i Stavanger har holdt seg relativt stabilt fra 2016 til 2020.

Tabell 1: NIBR-rapport 2021-10

Kartleggingen viser at en stor og økende andel bostedsløse er rusavhengige. Personer med særlig høy risiko for å bli bostedsløs er yngre eller middelaldrende menn med rusavhengighet, evt. også psykisk lidelse. I Stavanger har 60 prosent rusavhengighet og 34 prosent har en psykisk lidelse, mens ca. en av tre har både rusavhengighet og psykisk lidelse. Over halvparten (54 prosent) er langvarig bostedsløse, og har behov for tjenester for å mestre boforholdet. I motsetning til i 2012 var det ved den nasjonale bostedsløsetellingen i 2016 og 2020 ikke registrert bostedsløse barnefamilier i Stavanger.

Kartleggingen viser følgende endringer fra 2016 - 2020:

• Opphold i midlertidig botilbud har økt betraktelig, fra 31 til 67 prosent
• Ingen bor på gaten
• Overnatting hos venner og bekjente gått ned fra 33 til 13 prosent
• Opphold i institusjon har gått ned fra 21 til 8 prosent
• Akutt bostedsløshet i Stavanger har økt fra 22 til 39 prosent
• 54 prosent er langvarig bostedsløse, og har behov for tjenester for å mestre boforholdet
• Akutt bostedsløshet er høyt i Stavanger sammenlignet med andre byer. 26 prosent skyldes utkastelse av boliger, og 34 prosent har bostedsløshet som tilbakevendende problem.

5.2.1 Økning i antall bostedsløse og utgifter til midlertidig bolig

En økende andel av bostedsløse i Stavanger er bosatt i midlertidig bolig via NAV. Færre bostedsløse bor midlertidig hos venner og kjente, eller i institusjon. Selv om antall bostedsløse viser en nedgang i den nasjonale kartleggingen har bruken av midlertidig bolig økt fra 2017.

Iht. sosialtjenesteloven § 27 har kommunen en plikt til å finne midlertidig botilbud for de som ikke klarer dette selv. Stavanger kommune ivaretar denne plikten gjennom bostedsløskonsulentene ved NAV-kontorene, som følger opp bostedsløse og gir bistand til å finne egnet bolig, midlertidig og varig. 

Antall bostedsløse og utgiftene til midlertidig bolig har økt de siste årene. Økningen er størst blant brukere med rusavhengighet og/eller psykiske lidelser. Utgiftene har økt med i overkant av 15 millioner kroner i perioden 2017-2021.

Tabell 2: Kilde fagsystemet Socio

Kommunen har pr. 01.01.2022 avtaler med to private leverandører av midlertidig bolig med til sammen 16 plasser. I tillegg drifter kommunen et midlertidig botilbud for mennesker med ruslidelser, Lagård dag- og nattlosji. Kommunen kjøper iblant enkeltplasser fra andre leverandører for å dekke behovet. Avtaleleverandørene har og i perioder blitt styrket med ekstra bemanning og kjøp av vektertjenester for å gi et tilbud. Mangel på egnede kommunale boliger bidrar til at personer med lav boevne bor i midlertidige boliger over lang tid.

5.2.2 Utkastelser fra kommunale boliger

Kommunen har et særskilt ansvar for å forhindre utkastelser fra kommunale boliger. Antall utkastelser fra kommunale boliger varierer mellom 20 og 30, med en økning de tre siste årene. En vanlig årsak til utkastelse er manglende betaling av husleien. Bakgrunnen kan være lav inntekt, høy gjeld og/eller manglende ressurser til å forvalte økonomien på en god måte. Noen leietakere, eksempelvis mennesker med rusavhengighet, opparbeider seg store husleierestanser.

Antallet utkastelser som skyldes manglende betaling av husleie har vært stabilt de siste tre årene. Antallet utkastelser som skyldes bråk, uro og mislighold av leiekontrakten har derimot økt fra 2019 til 2021. Den nasjonale kartleggingen av bostedsløse fra 2020 viser også at ødeleggelse, uro og konflikt i leieboliger eller at leietakere motsetter seg hjelp, er et like stort problem som husleierestanse.

Uklare ansvarsforhold kan noen ganger vanskeliggjøre en helhetlig innsats. Det viktigste virkemidlet kommunen har for å forebygge og forhindre utkastelse er å iverksette riktige og tilstrekkelige tiltak og tjenester til leietakere. Utfordringer i bolig og bomiljø kan ofte knyttes til helseutfordringer. Det er behov for gode samarbeidsrutiner mellom ulike virksomheter i helse og velferd og BMU eiendom med mål om å forhindre utkastelser uten at det foreligger plan for ny bolig. Tidlig innsats når problemer oppstår kan være avgjørende for å forhindre utkastelse i enkeltsakene. Fastlegene kan være en viktig samarbeidspart i slike saker.

5.2.3   Egnede boliger og riktige oppfølgingstjenester

Det er behov for nye tilnærminger med flere egnede boliger, et større mangfold av bo- og tjenestetilbud og klargjøring av de juridiske rammene for tjenesteavtaler i boformer som ikke er hjemlet som institusjon.

Bistand for å finne en varig og egnet bolig forutsetter tett oppfølging av bostedsløse. For noen er det private leiemarkedet et godt alternativ. For flere kan kommunal bolig være det riktige botilbudet. Det gjelder særlig langvarig bostedsløse med sammensatte behov.

Alle skal bo, og de som er bostedsløse skal ikke måtte kvalifisere seg til en bolig. Noen av dagens tilbud, eksempelvis Housing First og småhusene, fungerer godt.

Stavanger kommune etablerte i 2019 et forsknings- og utviklingsprosjekt (FoU) knyttet til bolig- og tjenestetilbud for mennesker med samtidig alvorlig psykisk lidelse og rusmiddelavhengighet (ROP), voldsrisiko, som tidvis avviser hjelp og som ikke har et tilfredsstillende tilbud per nå.

FoU-prosjektet har to formål:

• utvikle nye måter å gi et tverrfaglig og helhetlig bolig- og tjenestetilbud til målgruppen
• generere ny kunnskap om effektive tilnærminger og måter å gi tjenester til målgruppen på gjennom følgeforskning

For noen leietakere kan det tidvis være krevende å ivareta boforholdet og naboforhold på en god måte, og det kan i perioder være behov for skjerming for å redusere belastingen i et nabolag og ivareta leietaker. «Beredskapsplasser» kan være en mulighet. Et slikt tilbud kan benyttes av leietakere i kommunal bolig som i perioder kan ha behov for skjerming, eller bostedsløse der det midlertidige botilbudet ikke er egnet. 

5.2.4   Unge i sårbare overganger

Arbeidet mot bostedsløshet handler også om å sikre gode overganger til varig bolig for mennesker i sårbare situasjoner, eksempelvis vanskeligstilt ungdom som flytter fra foreldrehjemmet eller institusjon. Overgangen fra barn til voksen, og det å flytte for seg selv, kan være krevende. Ungdom som avslutter skolegang, står utenfor arbeidslivet eller har oppfølging fra barnevern kan være i risikosonen for fremtidig utenforskap. Trygge boforhold med tilstrekkelig oppfølging kan minske risikoen, og sikre bostabilitet.

Tall fra bostedsløskartlegging viser at Stavanger har en større andel unge bostedsløse enn andre byer. Noe av utfordringene i arbeidet med risikoutsatt ungdom er å komme i kontakt med, og i posisjon til, de som har behov for bistand på et tidligst mulig tidspunkt. For å forebygge bostedsløshet blant ungdom må kommunen ha et helhetlig perspektiv: identifisering av risikoutsatt ungdom, motivering til å motta tjenester, bistand til å finne bolig og i noen tilfeller oppfølging i bolig over tid.

For å ruste ungdommene til et selvstendig voksenliv bør bolig og veiledning i å bo styrkes for denne gruppen. Dette kan forhindre bostedsløshet og utenforskap både på kort og lang sikt. Ungbo er et ettervernstiltak i Stavanger, rettet mot unge som har vært i barnevernet. Her kan ungdommene blant annet få bistand til å skaffe seg bolig. Det er imidlertid behov for å se på det kommunale arbeidet rettet mot andre risikoutsatte ungdommer enn de som er i målgruppen for Ungbo. I dag er det flere kommunale virksomheter gjør en viktig jobb for denne målgruppen, eksempelvis Uteseksjonen og NAV.

Vi vil:  

• Redusere antall personer i midlertidig bolig
• Redusere antall utkastelser fra kommunal bolig.
• Redusere andelen bostedsløse i Stavanger fram til 2024, sammenlignet med bostedsløsekartleggingen 2020

Derfor skal vi:

Stavanger kommune disponerer ca. 20 kommunale boliger per 1000 innbyggere (SSB). Kommunen skal disponere en boligmasse som samsvarer med boligbehovet for ulike målgrupper.  

• Stavanger kommune eier ca. 2700 boliger til ulike målgrupper
• 1860 er boliger for sosialt og økonomisk vanskeligstilte og flyktninger, herav ca. 950 familieboliger[1] og ca. 250 boliger for mennesker med rusavhengighet.
• 300 er omsorgsboliger uten fast bemanning. I tillegg kommer kommunal tildelingsrett til over 100 private omsorgsboliger[2]
• Kommunen disponerer ca. 440 boliger i bofellesskap med bemanning for personer med fysisk funksjonsnedsettelse, psykiske lidelser og ROP-problematikk. De fleste av disse eies av kommunen.

Om lag en av tre kommunalt eide boliger er borettslagsboliger. 55 prosent av familieboligene er i borettslag. Andelen omsorgsboliger og bofellesskap i borettslag er betydelig lavere enn når det gjelder boliger for vanskeligstilte og flyktninger.

Stavanger kommune har en strategi om salg av eldre og lite egnede boliger og salg av boliger i boområder med opphopning av kommunale boliger og levekårsutfordringer. Det er sentralt for kommunen å opprettholde antallet kommunale boliger ved å framskaffe erstatningsboliger.

Utskiftingen av kommunale boliger tjener flere formål:

• Økt integrering i ordinære bomiljø
• Utjevne antall kommunale boliger i kommunedelene
• Bedre samsvar mellom kommunens boligmasse og dagens boligbehov
• Lavere drift- og vedlikeholdskostnader

Det er tre hovedstrategier for anskaffelse av kommunale boliger:

• Kjøp av boliger i nye byggeprosjekter eller i eksisterende privat boligmasse, primært i borettslag
• Omdisponering og ombygging av kommunal boligmasse
• Bygging av boliger på kommunale tomter

Nye kommunale utleieboliger finansieres ved hjelp av salg av eldre boliger og vedtatte investeringer i kommunens handlings- og økonomiplan. I tillegg kommer husbankfinansiering med grunnlån, tilskudd til utleieboliger eller investeringstilskudd til omsorgsboliger og sykehjem. I planperioden 2022-2025 er det satt av 50 millioner kroner årlig til kjøp eller bygging av boliger for vanskeligstilte og flyktninger. Midlene som er satt av, gir ikke grunnlag for en betydelig netto tilvekst av boliger.

Sammenlignet med 2010 har netto tilvekst i antall boliger for vanskeligstilte og flyktninger vært negativ, bortsett fra økningen som skyldtes kommunesammenslåingen. I 2010 var det 1848 boliger for denne målgruppen, i 2021 var antallet økt med 12 til 1860 boliger. For å følge framskrivninger i befolkningsveksten for 2022–2025 må kommunen i planperioden ha en netto tilvekst på rundt 40 boliger for vanskeligstilte og flyktninger for å opprettholde dagens nivå. Boliger i bofellesskap eller lignende kommer i tillegg. For disse boligen har det vært en betydelig tilvekst fra 2010 til 2021, som følge av en sterk prioritering av denne typen boliger.

Det å opprettholde antallet kommunale boliger krever årlige investeringsmidler fordi uegnede boliger tas ut av bruk, brukes til andre formål eller selges med svært varierende overskudd. Dersom flere boliger samtidig tas ut av bruk eller selges, kan det bli behov for å sette av ytterligere midler til investering.

[1] Familieboliger forstås her som treromsboliger eller større (to eller flere soverom).

[2] Andelsboliger i borettslag tilknyttet Bate, samt utleieboliger i Solvang.

6.2.1   Ventelister på bolig

Antallet husstander på venteliste til ordinære kommunale boliger for vanskeligstilte har økt kraftig de siste årene. I 2021 var det mellom 100 og 130 husstander på venteliste i løpet av året. Tidligere har ventelistene overveiende bestått av enslige med behov for toromsbolig, og en lavere andel barnefamilier. Trenden har snudd de siste par årene. Nå er rundt 40 prosent av husstandene på ventelistene barnefamilier.

En stor andel av flyktningene som kommer til Stavanger blir bosatt i kommunale boliger. Flyktninger blir bosatt etter avtale med Integrerings- og mangfoldsdirektoratet. Det har vært en merkbar nedgang i behov for kommunale boliger til førstegangsbosetting av flyktninger sammenlignet med 2016 og 2017. I 2022 vedtok Stavanger kommune å bosette 105 flyktninger, herunder én enslig mindreårig under 15 år, og fire enslige mindreårige over 15 år. Prognosene for bosettingsbehovet i 2022 er usikre. Ved økt behov for bosettingsplasser vil Stavanger ha kapasitet til å kunne bosette 127 flyktninger i 2022, herunder syv enslige mindreårige.

For å sikre jevn bosetting gjennom året er det behov for god tilgang til kommunale boliger for målgruppen. Majoriteten av de som bosettes er overføringsflyktninger, som oftest i større familier, og det er behov for store familieboliger. Kommunen har pr. i dag for få store familieboliger, det vil si fireromsboliger eller større.

Kommunen har til enhver tid hatt en reserve på minimum 40 familieboliger der enslige eller par fortsatt bor etter at barna har flyttet ut. De er satt på venteliste for bytte til mindre bolig. Mangel på toromsboliger gjør at bytter gjennomføres i mindre grad enn behovet tilsier, og det blir ikke nok gjennomstrømming i familieboligene.

For å frigjøre nye boliger arbeider boligkontoret systematisk med å motivere og bidra til at kommunale leietakere kan kjøpe egen bolig. Kjøp av egen bolig vil fristille kommunale utleieboliger og er nærmere omtalt i innsatsområde fire, Fra leid til eid bolig.

6.2.2   Mangel på fysisk tilgjengelige, kommunale boliger

Flere tilgjengelige boliger[1] for eldre og mennesker med nedsatt funksjonsevne kan bidra til at flere kan bo hjemme og klare seg selv lengst mulig, jamfør målsettinger i Leve HELE LIVET-satsingen. I tillegg vil flere tilrettelagte kommunale boliger medføre færre boligbytter som følge av endring i funksjonsnivå, og legge til rette for mer fleksibel bruk av kommunale boliger.

Det er særlig mangel på store familieboliger som er tilrettelagt for rullestol. Erfaringen er at barnefamilier med behov for tilrettelagt kommunal bolig venter lenger på bolig enn andre barnefamilier. Per 2021 hadde Stavanger 843 kommunale boliger tilrettelagt for rullestoler. Det gjelder omsorgsboligene uten fast bemanning, noen av boligene i bofellesskapene, samt noen av boligene for vanskeligstilte og flyktninger. Det utgjør ca. 30 prosent av den kommunale boligmassen, andelen er betydelig lavere enn landsgjennomsnittet på ca. 50 prosent

Det er en utfordring at en del private borettslag med kommunale eierandeler i eldre blokker i Stavanger mangler heis, selv om de er over tre etasjer høye. Denne type boliger er uegnet for eldre og mennesker med nedsatt funksjonsevne. Kostnader gjør det i mange tilfeller vanskelig å få gjennomslag for etterinstallering av heis i private borettslag. Tilskuddet fra Husbanken dekker inntil 50 prosent av kostnadene Utbedringene er kostbare og medfører økte utgifter for beboerne. Det kan derfor være en lang prosess å få gjennomført heisprosjektene.

Kommunale omsorgsboliger uten fast bemanning benyttes i første rekke av eldre, og i noen grad av yngre med funksjonsnedsettelser og mennesker med psykiske lidelser. Som følge av flere tilgjengelige boliger i det private markedet, sammen med sterkere økonomi blant eldre, har det over tid blitt noe mindre behov for tradisjonelle omsorgsboliger. For å møte eldrebølgen er det viktigere å øke antallet kommunale boliger som er egnet for eldre og mennesker med nedsatt funksjonsevne generelt, enn å ha flere tradisjonelle omsorgsboliger. Noen eldre og mennesker med nedsatt funksjonsevne har imidlertid fortsatt behov for tradisjonelle omsorgsboliger. 

I tillegg til de 300 kommunale omsorgsboligene har Stavanger tildelingsrett til i overkant av 100 private omsorgsboliger med innskudd, organisert i egne borettslag.  Boligene er prisregulert. Det innebærer at flere eldre og mennesker med nedsatt funksjonsevne som ellers ikke har økonomi til å kjøpe bolig, kan ha mulighet til å kjøpe omsorgsbolig med innskudd. 

6.2.3   Mennesker med særskilte behov

Mennesker med rusavhengighet og behov for oppfølgingstjenester venter vanligvis lenger på å få tildelt bolig enn andre vanskeligstilte. Dette er mennesker som har sammensatte utfordringer, lav bokompetanse og høy risiko for bostedsløshet. Kartlegging av bostedsløse viser at det er et tydelig behov for større variasjon av boligtyper og flere kommunale botilbud med tilstrekkelig oppfølging. For langvarig bostedsløse med sammensatte behov kan det være vanskelig å finne en egnet bolig innenfor dagens kommunale boligmasse. Det er særlig behov for flere botilbud for personer med adferdsutfordringer og voldshistorikk.

Bosetting av mennesker med særskilte utfordringer vil ofte medføre behov for økte ressurser til tjenester, enten fast bemanning eller ambulante tjenester. Gode og tilstrekkelige ambulante tjenester i ordinære boliger kan bidra til å dempe behovet for nye særskilte botiltak.  Dagens boligmasse kan også utnyttes bedre ved kartlegging og omdisponering av boliger og botiltak, slik at de er i samsvar med behovet. Behovene for tilbud i boliger med stasjonær bemanning er nærmere beskrevet i Plan for omsorgsbygg. Mennesker med særskilte utfordringer kan ha behov for økte brannsikkerhetstiltak.

6.2.4   Særskilt om Finnøy og Rennesøy

Stavanger kommune skal ha en helhetlig boligplanlegging. Kommunen må ta hensyn til at det er store avstander mellom ulike kommunedeler, og at Stavanger både er en by- og landkommune. Kommunedelene Finnøy og Rennesøy peker seg ut på noen områder ved å ha en betydelig større andel omsorgsboliger og boliger i bofellesskap i boligmassen. Omsorgsboliger er plassert i sykehjemmene eller i nær tilknytting til bygningene. Boligene er særlig egnet til eldre med behov for helse - og omsorgstjenester, men på et lavere omsorgsnivå enn i sykehjem. I tillegg har de to kommunedelene bofellesskap for utviklingshemmede og mennesker med rus- og psykiske lidelser.

Rennesøy har rundt 70 kommunale boliger, hvorav 60 prosent er omsorgsboliger og bolig i bofellesskap. I Finnøy disponerer kommunen rundt 50 boliger, hvor omsorgsboliger og bolig i bofellesskap utgjør om lag 80 prosent. Andel boliger for økonomisk og sosialt vanskeligstilte er betydelig lavere på Finnøy og Rennesøy og utgjør henholdsvis 20 og 40 prosent mot 70 prosent i kommunen som helhet. Det er grunn til å tro at dette i stor grad gjenspeiler ulike behov, men dette bør kartlegges nærmere.

6.2.5   Strategier for å fremskaffe boliger

Kommunen har relativt få egne tomter. Samtidig er det krav om høy utnyttelsesgrad og fortetting.  Behov for flere boliger har ført til at nybygging av kommunale boliger de senere årene i noen tilfeller har blitt konsentrert. Løsningen med å samlokalisere boliger for vanskeligstilte uten særskilte behov, er i liten grad i samsvar med dagens boligsosiale målsettinger. Kommunen kan bygge samlokaliserte boliger for målgrupper som har nytte av slike boliger. Egne kommunale bygg for andre målgrupper bør i størst mulig grad være integrert i ordinære nabolag og begrenset i størrelse.

 Strategien om kjøp av andeler i borettslag eller byggeprosjekter skal videreføres. Det bør også satses mer helhetlig på omdisponering og ombygging av kommunal boligmasse. I tillegg kan kommunen vurdere å utvikle nye boligkonsepter for ulike målgrupper i samarbeid med private kommersielle aktører, boligbyggelag eller frivillige organisasjoner. Tilvisningsavtaler med private aktører der kommunen får rett til å tilvise inntil 40 prosent av boligene i boligprosjekter til sine boligsøkere bør også vurderes. Dette er aktuelt for mennesker uten særskilte utfordringer og lite behov for oppfølging.

Familieboliger bør i størst mulig grad anskaffes i ordinære bomiljø, og ikke i egne bygg. Ved enhver fremskaffelse av bolig må det tas stilling til målgruppen og målgruppens behov. Det må være dialog mellom ulike enheter i kommunen om behovene til de ulike målgruppene. Stavanger Utvikling vil være en viktig samarbeidspartner for BMU Eiendom og Helse og velferd for å sikre at behovet for kommunale boliger blir ivaretatt ved utvikling av kommunale tomter.

[1] Tilgjengelig bolig er boenheter der a) Alle hovedfunksjoner finnes på inngangsplanet, og b) Inngangsplanet er tilgjengelig for personer med nedsatt bevegelighet.

«Fremskaffelse av kommunale og kommunalt disponerte boliger»

 Vi vil:

• Øke antall kommunale boliger i tråd med gjeldende boligbehov
• Øke antall kommunale boliger med tilgjengelighet for personer med nedsatt funksjonsevne
• Bidra til at flere eldre boligblokker får etterinstallert heis

Derfor skal vi:

I Norge er det lange tradisjoner for boligpolitikk som fremmer eierskap. Det er et mål at flest mulig, også vanskeligstilte, skal få mulighet til å eie egen bolig. Boforholdene er tryggere og mer stabile for de som eier sammenlignet med de som leier – noe som har betydning særlig for barnefamilier.

Startlån og boligtilskudd er viktige virkemidler for at vanskeligstilte kan kjøpe egen bolig. Startlån er lån som kommunen videreformidler fra Husbanken til vanskeligstilte som ikke får lån i vanlig bank, og som ikke har mulighet til å spare opp egenkapital. I henhold til startlånsforskriften §1 skal startlån bidra til at personer med langvarige boligfinansieringsproblemer kan skaffe seg en egnet bolig, og beholde den. Vanlige førstegangsetablerere som mangler egenkapital, er ikke i målgruppen. Tilskuddet er finansiert gjennom det statlige rammetilskuddet til kommunene. Kommunen avsetter årlig midler til tilskudd i forbindelse med budsjettbehandlingen. Det er to typer boligtilskudd - tilskudd til etablering og tilskudd til tilpasning. Tilskudd til etablering kan gis som toppfinansiering til husstander med lav, men stabil inntekt, som ikke kan fullfinansiere boligen gjennom startlån. Tilskudd til tilpasning kan gis til personer som har behov for tilpasset bolig slik at de kan bo i den med nedsatt funksjonsevne.

De viktigste målgruppene for startlån i Stavanger kommune er kommunale leietakere, uføre, personer med helsemessige eller sosiale problemer, samt barnefamilier.

Den statlige bostøtten har tidligere hatt et formål om å bidra til at flere vanskeligstilte kan kjøpe. Dagens ordning er imidlertid innrettet slik at den i liten grad fremmer boligeierskap. Erfaringen i Stavanger kommune er at inntektsgrensene på den statlige bostøtten er for lav til de som har rett på slik støtte, kan ha mulighet til å finansiere egen bolig. Fleksible lånevilkår ved utmåling av startlån, samt bruk av tilskudd til etablering er derfor de viktigste virkemidlene.

Boligkontoret saksbehandler både tildeling av kommunale boliger og startlån. Ved at kommunale leietakere får hjelp til å kjøpe egen bolig, kommer de videre i boligkarrieren. Samtidig fristilles kommunale utleieboliger til nye leietakere. Antallet kommunale leietakere som har kjøpt bolig ved hjelp av startlån har vært relativt stabilt, med rundt 30 per år.

7.2.1   Gjøre startlånsordningen bedre kjent

For at flere med langvarige boligfinansieringsproblemer skal få muligheten til å kjøpe egen bolig er det avgjørende at kommunen klarer å gi nødvendig informasjon og veiledning. Trolig kan flere vanskeligstilte i leiebolig, med noe oppfølging og endringer over tid, bli i stand til å kjøpe en bolig. Det kan være barnefamilier hvor kun en er i jobb - eller enslige forsørgere. Andre kan ha opparbeidet seg stor forbruksgjeld, og vil derfor trenge veiledning og motivasjon til nedbetaling før de er aktuelle for ordningen. Noen kjenner ikke til startlån, eller har aldri blitt vurdert til å være i målgruppen. Flere av disse kan gjennom veiledning ta grep for å bedre sin økonomi. Det er avgjørende at kommunen klarer å fange opp personer i slike situasjoner, og kan gi nødvendig veiledning som på sikt kan gjøre dem i stand til å kjøpe bolig.  Det er flere kommunale virksomheter som er i kontakt med vanskeligstilte, og som kan være i posisjon til å informere om startlån og ev. motivere for endringer. Det er i dag i liten grad et strukturert samarbeid mellom boligkontoret som behandler søknader om startlån, og andre kommunale virksomheter som er i kontakt med vanskeligstilte.

Boligkontoret vurderer rutinemessig økonomi og mulighet for boligkjøp når en leiekontrakt i kommunal bolig utløper. På denne måten er det enklere å fange opp kommunale leietakere enn vanskeligstilte på det private leiemarkedet. En utfordring er likevel å følge opp kommunale leietakere som per i dag ikke kan finansiere bolig, men som med noen grep kan bedre sin økonomi på sikt. Flere av disse kan være avhengig av god informasjon og motivasjon over tid. For noen kan det være aktuelt å først leie en bolig, med opsjon på senere kjøp når økonomien har bedret seg.

7.2.2   Forsøksordning “fra leie til eie” for vanskeligstilte barnefamilier

Kommunen vil vurdere muligheten for å prøve ut en fra leie til eie-ordning rettet mot vanskeligstilte barnefamilier, jf. vedtak i sak fra Stavanger formannskap 102/21

Noen barnefamilier som i dag er i en vanskelig økonomisk situasjon, kan ha mulighet til å kjøpe bolig på lenger sikt. Modellen innebærer at boligkontoret identifiserer et antall barnefamilier i målgruppen. Stavanger kommune v/BMU Eiendom kjøper egnede boliger som familiene får leie av kommunen, med opsjon på kjøp om fem år. Det er behov for en utredning, for å avklare om en forsøksordning vil være realistisk og hensiktsmessig innenfor tilgjengelige økonomiske rammer og virkemidler.

7.2.3   Framskaffe gode og rimelige boliger

En utfordring i Stavanger er høye boligpriser som gjør det vanskelig å komme inn på boligmarkedet. Finanstilsynets krav om 15 prosent egenkapital gjør at noen førstegangsetablerere med vanlig lønnsinntekt ikke kan finansiere boligkjøp. Samtidig er det en utfordring å bygge gode boliger rimelig nok for husstander med lavere inntekt.

Kommunen har relativt få muligheter til å pålegge private utbyggere å legge til rette for rimelige boliger. Ved salg av kommunale tomter har imidlertid kommunen mulighet til å bruke sin eierrådighet til å legge inn ulike boligsosiale vilkår, eksempelvis en andel rimelige boliger, boliger for ulike målgrupper og andre kommunale utleieboliger.

Stavanger kommune har en ordning med etablererboliger. Boligene skal være rimelige boliger til førstegangsetablerere og mennesker som av ulike årsaker ikke kommer seg inn på boligmarkedet. Stavanger Utvikling KF som har ansvar for ordningen, vil revidere ordningen for at den skal bli et bedre boligvirkemiddel.

7.2.4   Lav eierandel blant unge med nedsatt funksjonsevne

Ett av innsatsområdene i den nasjonale boligstrategien Alle trenger et trygt hjem er at flere med nedsatt funksjonsevne skal eie egen bolig. Nasjonalt er uføre som leier, eller bor sammen med foreldre, økende. I denne gruppen er det en betydelig lavere andel som eier egen bolig sammenlignet med befolkningen ellers.

Unge med nedsatt funksjonsevne kan ha trygdeytelsen ung ufør. Det innebærer at de har lav, men stabil inntekt. Ved hjelp av startlån med fleksible lånevilkår og i enkelte tilfeller tilskudd, kan denne målgruppen ofte betjene et lån som er tilstrekkelig for å kjøpe bolig.

Mennesker med funksjonsnedsettelser kan i ulik grad ha behov for omsorgstjenester i hjemmet. Noen har behov for en bolig i umiddelbar nærhet til en personalbase med døgnbemanning. Det er et mål at egen eid bolig skal være et reelt alternativ også for denne gruppen. Stavanger kommune har utviklet Stavangermodellen for å gi mennesker med utviklingshemming mulighet for eie egen bolig i bofellesskap. Boligene delfinansieres ved hjelp av startlån. Beboere i eid bolig i bofellesskap med kommunal tildelingsrett, kan i tillegg få kommunal bostøtte til å dekke deler av boutgiftene. Det gjør at flere kan ha mulighet til å finansiere denne typen bolig. Stavangermodellen kan videreutvikles til å omfatte andre mennesker med nedsatt funksjonsevne og behov for ulike omsorgstjenester. Beboere som i dag bor i kommunale bofellesskap, men har mindre behov for tjenester, kan også i noen tilfeller vurderes for startlån for å kjøpe annen bolig i nærheten, og fortsatt få tjenester fra bofellesskapet. Det kan øke eierandelen blant unge med nedsatt funksjonsevne, samtidig som det kan bidra til å frigjøre boliger i bofellesskap til andre med større behov for tjenester.

 Vi vil:

• Hjelpe flere vanskeligstilte med å kjøpe egen bolig
• Hjelpe flere kommunale leietakere til å kjøpe egen bolig

Derfor skal vi: